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  • “全球正处在周期的大变革时代。”在马光远看来,目前中国经济发展只是遇到了小困难,小挫折。但基于中国全球创新周期的作用,中国经济在全球经济的地位,中国企业在全球的影响力及中国的产业前景,仍然长期看好中国经济。

    对于中国房地产的走势,马光远表示,“房地产行业长期没问题,2018、2019年将是本轮房地产最困难的两年”,他说,经历2016年和2017年的需求释放之后,市场供求平衡,上涨动力衰竭。这将使整个市场经历极大考验,房地产投资回落到3%左右的概率很大。

    在很多场合,我们常被问到到最多的问题就是房价。今天我想谈一个最基本的问题:和其他国家相比,我们的房价到底贵不贵?

    这个问题很多人存在误解,因为各国房地产的基本情况差异很大,直接对比全球房价非常困难。

    一是制度机制不同。中国普通住宅房屋产权为70年,且仅是住宅用地使用权。而国外多为永久产权,同时享有土地所有权和使用权。

    二是区域分化不同。中国区域发展极不均衡,房价差异较为突出,城市和农村、东部和西部、学区和非学区差异较大。国外区域经济发展相对均衡,区域都有自成体系的完善配套,不像国内分化这么严重。

    三是面积算法不同。国内房屋计算的是建筑面积,既包括住房使用面积、墙体占用面积,也包括了公摊面积,楼道、阳台等都计入其中。境外大多国家或地区计算的是实用面积或使用面积。

    四是计价单位不同。各国的房屋面积度量单位千差万别,国内是平方米,美国和英国是平方英尺,1平方英尺约等于0.093平方米,日本和韩国是坪,无法直接比较。

    五是持有成本不同。国内房屋的持有成本较低,契税、增值税及附加和房屋维修基金等税费主要体现在交易流转环节,多为一次性成本,如果不交易,几乎无成本。而美国、英国、日本、新加坡等很多国家都有房产税,需要在持有期间缴纳,房屋持有成本较高,新加坡房产税率高达10%。

    六是数据来源不同。目前还没有统一口径的全球的官方房价数据,各国房价统计数据来源不同,指标口径不同,而且国内官方统计指标采用的是网签价,和市场价存有明显的差距,导致统计指标严重失真,参考意义不大。

    基于此,直接对比全球房价很容易产生系统性的偏差,我们需要综合考虑各种因素:一是要以市场数据为准,数据主要来自各个城市的市场调研,相比政府数据更准确;二是以发展程度近似的代表性城市进行对比;三是宏观和微观维度相结合,四是绝对水平和相对水平相结合;五是数据统计和案例调研相结合。

    从绝对房价上看,经过本轮上涨后,中国的一线城市平均房价名列前茅,但和最高的城市还有距离。根据Numbeo网站最新6月份核心城市中心城区的房价数据,香港以28226美元/平方米遥遥领先,紧随其后的是伦敦和新加坡,分别为17343美元/平方米、17301美元/平方米。

    北京、上海、深圳、广州分别位居第四、第五、第七和第十五位,排名十分靠前,北京、上海中心城区房价已超过纽约,深圳超过旧金山、巴黎,广州超过台北、莫斯科、芝加哥等国际一线大城市。

    从相对房价上看,中国的一线城市的房价收入比均超过20倍,储蓄二十年以上才能买到一处普通住宅,在全球基本是最高的。

    根据Numbeo网站最新6月份核心城市中心城区的房价收入比数据,北京、上海、深圳、广州的房价收入比分别以45.57、44.80、39.97、23.17位居第一、第二、第四和第六,占据了前六中的四个席位。而世界房价领先的伦敦、新加坡和纽约房价收入比仅有20.44、21.36和11.66,不到北京的一半,足见中国核心城市买房的压力之大。

    微观层面上,我们用各国代表性楼盘价格比较。同样是毗邻最繁华的金融中心,国外豪华公寓价格远高于国内。

    以各国金融中心附近的高端公寓为例,北京金融街附近的钓鱼台7号院均价15.2万元/平方米,上海陆家嘴附近的中粮海景壹号均价22万元/平方米、汤臣一品目前最高成交价超过34万元/平方米。

    最后总结下来,我们并不能简单的说中国的房价有泡沫,甚至说泡沫一定会破裂,必须动态地看待这个问题。

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